O mercado imobiliário é uma das opções mais rentáveis para investimentos de longo prazo. Investir em imóveis é uma maneira segura de acumular patrimônio e ainda gerar lucros através do aluguel ou da venda futura. É muito importante que os proprietários de imóveis estejam cientes das obrigações fiscais relacionadas a este investimento, especialmente em relação ao Lucro Imobiliário, também conhecido como Ganho de Capital. Com a aproximação da data limite de declaração do imposto de renda, é importante entender tudo sobre o assunto para evitar problemas com a Receita Federal.
O Lucro Imobiliário é o ganho obtido com a venda de um imóvel. Esse lucro é calculado a partir da diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor da compra que está declarado no seu imposto de renda. Ou seja, se você comprou um imóvel por R$ 400.000,00 (sendo este o valor pelo qual o imóvel está declarado no seu IR) e o vendeu por R$ 1.000.000,00, seu Lucro Imobiliário será de R$ 600.000,00.
É importante lembrar que, para que haja Lucro Imobiliário, é necessário que o imóvel tenha sido vendido por um valor superior ao valor da compra declarado no IR, caracterizando assim um lucro na operação imobiliária. Caso contrário (se o valor de venda for menor do que o valor de compra) conclui-se que houve prejuízo nesta operação, logo não há tributação.
Índice
Como calcular o Lucro Imobiliário?
Para calcular o Lucro Imobiliário, é necessário seguir alguns passos simples:
- Leve em consideração, como valor da compra, o valor do imóvel declarado no seu imposto de renda: imagine o caso de uma pessoa que comprou um imóvel antes de 1994, ou seja, antes da criação do Plano Real. Neste caso, o valor da compra, na escritura, estará em cruzeiro, cruzado ou a moeda da época. Mas o que vale mesmo é o valor, em reais, que consta em sua última declaração de IR.
- Subtrair o valor de compra do valor de venda: o resultado dessa subtração corresponde ao Lucro Imobiliário.
- Calcular o imposto devido: a alíquota do imposto devido sobre o Lucro Imobiliário varia de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital (ou lucro imobiliário), dependendo do tamanho do lucro obtido na compra e venda. Esse valor deve ser pago à Receita Federal até o último dia útil do mês seguinte ao mês da venda.
Caso o imóvel tenha sido vendido por valor inferior ao de compra (declarado no IR), não há Lucro Imobiliário e, portanto, não há imposto a ser pago.
Como declarar o Lucro Imobiliário no Imposto de Renda?
O Lucro Imobiliário deve ser declarado na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva” da declaração de Imposto de Renda. É necessário informar o valor da venda do imóvel e o valor do imposto pago.
Calcule o imposto sobre o lucro conforme tabela abaixo:
- Lucro até R$ 5 milhões corresponde a alíquota de 15%.
- Lucro de R$ 5 a R$ 10 milhões corresponde a alíquota de 17,5%.
- Lucro de R$ 10 a R$ 30 milhões, alíquota de 20%.
- Lucro acima de R$ 30 milhões, alíquota de 22,5%.
Caso o imóvel tenha sido vendido por valor inferior ao de compra, é necessário informar na declaração a perda sofrida e o valor da restituição, caso tenha havido imposto retido na fonte.
Também existem algumas outras isenções previstas em lei. Uma delas é a isenção de imposto de renda para vendas de imóveis no valor de até R$ 35.000,00. Outra isenção é para imóveis residenciais vendidos por até R$ 440.000,00, desde que o vendedor não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
Desde 2005, com a edição da MP do Bem, a Receita Federal também isenta do pagamento do ganho de capital os casos onde uma pessoa vende um imóvel e utiliza os recursos dessa venda para a aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias.
Em 2022, a Receita Federal editou uma instrução normativa que isenta do Imposto de Renda quem usar os recursos da venda de um imóvel para quitar financiamentos imobiliários contratados anteriormente.
Essa mudança oficializou a possibilidade, já reconhecida pela Justiça, que permitia a isenção de IR na quitação de um imóvel financiado anteriormente. A isenção é válida apenas para quem quitar o financiamento até seis meses depois da venda do primeiro imóvel e outras condições.
As duas unidades devem ser residenciais e localizadas no Brasil, e o imóvel quitado deve estar no mesmo nome do vendedor do primeiro. Saiba mais clicando aqui.
Imóveis adquiridos antes de 1969 também estão isentos da declaração do imposto de renda pelo lucro imobiliário.
E se eu não declarar meu Lucro Imobiliário?
A declaração de Imposto de Renda é obrigatória para qualquer pessoa que tenha vendido um imóvel com ganho de capital no ano anterior. Caso o pagamento não seja efetuado será considerado sonegação de tributo, sendo o valor original acrescido de multa e juros.
Além disso, também é importante manter todos os documentos relacionados à compra e venda do imóvel, como escrituras, recibos e notas fiscais, por exemplo.
Redução do Lucro Imobiliário
Saber como reduzir seu Lucro Imobiliário irá ajudar você durante esse momento da declaração do imposto de renda, afinal é uma forma de você pagar menos imposto, utilizando-se de deduções permitidas pela Receita Federal.
Confira agora alguns itens que podem ser abatidos da base de cálculo e que auxiliam na redução do seu Lucro Imobiliário:
- Juros sobre financiamentos;
- Gastos com construção, ampliação e reformas, desde que se possa comprová-los mediante pedido da Receita Federal;
- Gastos na aquisição do imóvel, como ITBI, escritura e registro;
- Valores pagos à título de comissionamento / comissão do corretor de imóveis;
A Receita Federal também utiliza fatores de redução do ganho de capital, como por exemplo, o fator proporcional ao tempo em que a pessoa foi proprietária do imóvel que está sendo vendido.
Quanto mais tempo o imóvel permanecer com a mesma pessoa, menor será o imposto a ser pago, em razão deste fator de redução que atua sobre a base de cálculo do ganho de capital.
Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP)
Para facilitar o processo de declaração do Lucro Imobiliário, a Receita Federal disponibiliza o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP), um software que auxilia na apuração do imposto devido e na emissão do DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).
Através do GCAP, é possível lançar todas as informações solicitadas pelo programa, para que este calcule todas as deduções, fatores de redução e traga o resultado do imposto a ser pago, de forma mais precisa e ágil.
Além disso, o programa permite a importação de informações de outras declarações e a inclusão de informações complementares sobre a operação de venda do imóvel, facilitando a prestação de contas com a Receita Federal.
Como utilizar o GCAP?
Antes de começar o tutorial, a primeira coisa que você precisa fazer é entrar no site da Receita Federal para realizar o download do GCAP, faça isso clicando aqui.
- Baixe o GCAP no site da Receita Federal e instale em seu computador.
- Ao abrir o programa, selecione a opção “Nova Apuração” e informe os dados do imóvel, como tipo, endereço, data de aquisição e valor pago na compra (que esteja em sua última declaração de IR).
- Informe os dados da venda do imóvel, como data da venda, valor recebido na venda e eventuais despesas relacionadas à venda do imóvel, como corretagem e impostos pagos.
- O programa irá calcular automaticamente o Lucro Imobiliário, ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor de compra do imóvel, acrescido das despesas relacionadas à venda. Esse valor será o base de cálculo do imposto devido.
- Informe as eventuais isenções e deduções permitidas na legislação, como isenção de ganho de capital para imóveis vendidos por valor de até R$ 440.000,00 ou dedução de custos de reformas e melhorias realizadas no imóvel.
- Verifique os dados informados e confira se todas as informações estão corretas. Em caso de erro, é possível voltar às etapas anteriores para corrigir as informações.
- Ao finalizar a apuração, o GCAP irá gerar o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) para pagamento do imposto devido. É importante lembrar que o pagamento do imposto deve ser feito até a data limite de declaração de Imposto de Renda, para evitar multas e juros.
Observação importante: Com esses passos, é possível utilizar o GCAP de forma simples e eficiente para declarar o Lucro Imobiliário na declaração de Imposto de Renda. No entanto, muitas operações imobiliárias podem envolver um grau de complexidade maior, gerando dúvidas e insegurança. Recomenda-se consultar sempre um contador, para evitar erros e/ou pendências junto à Receita Federal.
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