Se você está pensando em comprar ou vender seu imóvel este ano, você já deve ter consciência de como esse processo pode demandar tempo, atenção e envolve algumas burocracias. Ao longo deste artigo vamos descrever alguns processos e documentos necessários, assim, você estará preparado para realizar sua transação imobiliária de forma mais tranquila e segura.
Para evitar possíveis dores de cabeça, é necessário estar por dentro e conhecer cada etapa, assim, as partes economizam tempo e evitam riscos à sua negociação.
Leia o artigo atentamente, pois cada detalhe é importante e não pode faltar durante sua negociação.
Índice
Processo de transação imobiliária
O primeiro passo para se iniciar uma negociação é o interesse de ambos os lados, dessa maneira, todos os documentos e informações devem ser fornecidos para que o contrato de compra e venda seja criado. Nesse primeiro momento, devem ser apresentados os documentos abaixo, para confecção do contrato de compra e venda.
Dos vendedores e compradores:
- Documento de identidade e CPF;
- Comprovante de residência atualizado;
- Comprovante de Estado Civil – certidão de nascimento, casamento, certidão de casamento com averbação do divórcio ou viuvez. E ainda, escritura pública de união estável e/ou escritura pública de pacto Antenupcial, se for aplicável;
Sendo alguma das partes Pessoa Jurídica, deverá ser apresentado:
- Cartão CNPJ;
- Cópia do Estatuto ou Contrato Social;
- Alterações contratuais ou estatutárias;
- Documento de identidade e CPF do(s) representante(s) legal(is);
Do imóvel:
- Certidão de Inteiro Teor com negativa de ônus reais do imóvel, dentro da validade de 30 (trinta) dias, expedida pelo Registro de Imóveis correspondente;
- Certidão negativa administrativa de quitação fiscal do IMÓVEL;
- Cópia do espelho do IPTU;
- Certidão negativa de taxas públicas de incêndio (FUNESBOM);
- Cópia do boleto do condomínio;
O contrato de compra e venda é um contrato preliminar que regerá todas as condições acordadas entre as partes, delimitando prazos, regras, valores e de que forma será efetuado o pagamento da negociação (à vista, financiamento, FGTS, etc). Nesse momento, normalmente, é efetuado o primeiro pagamento para confirmação do negócio.
Em seguida, deverão ser providenciadas as certidões necessárias referentes aos vendedores e ao imóvel, para prosseguimento do negócio e lavratura da escritura.
A lavratura da escritura deverá ser realizada através do Cartório de Notas de sua cidade. Para que o cartório possa elaborá-la, apresente o contrato de compra e venda, documentos pessoais listados acima e as certidões. A assinatura da escritura é a conclusão com segurança da negociação.
Localização de alguns Cartórios de Notas da cidade do Rio de Janeiro marcados com alfinetes vermelhos.
Após a assinatura da escritura, os compradores deverão apresentá-la perante o Registro de Imóveis competente, para registro junto à matrícula do imóvel, consolidando desta forma a transferência de titularidade do imóvel perante terceiros.
Compra com a utilização de FGTS
Na hipótese dos compradores utilizarem o FGTS como parte dos recursos, a escritura também deverá ser realizada através do Cartório de Notas de sua cidade, porém, contará com a intervenção da Caixa Econômica Federal.
Ou seja, um procurador autorizado mediante procuração pública pela CEF deverá assinar a escritura em conjunto com os demais envolvidos. Importante ressaltar que a quantia referente ao FGTS somente será liberada aos vendedores após o registro da escritura junto ao Registro de Imóveis competente.
Compra com a utilização de Financiamento Bancário
Na hipótese de aquisição através de recursos de financiamento bancário, o contrato de financiamento emitido pelo agente financeiro equivalerá à escritura, dispensando a escritura junto ao Cartório de Notas. O contrato será assinado pelas partes e representantes do agente financeiro.
Este contrato regerá as condições do negócio firmado entre as partes, bem como, as condições do financiamento que foi concedido tais como taxas, prazos, juros…
Importante ressaltar que a quantia referente ao financiamento somente será liberada aos vendedores após o registro da escritura junto ao Registro de Imóveis competente. Nessa modalidade, também é possível utilizar os recursos de FGTS.
Documentação
Além dos documentos apresentados para a confecção do contrato de compra e venda, as certidões abaixo deverão ser apresentadas para lavratura da escritura e/ou assinatura do contrato de financiamento:
Comarca do IMÓVEL
- Certidão de Inteiro Teor com negativa de ônus reais do imóvel, dentro da validade de 30 (trinta) dias;
- Certidão administrativa de quitação fiscal do imóvel;
- Certidão negativa do 9º Distribuidor;
- Certidão negativa de taxas públicas de incêndio (FUNESBOM);
- Certidão de quitação condominial;
Comarca do imóvel e da residência do vendedor
- Certidão negativa da Receita Federal;
- Certidão negativa da Justiça Federal;
- Certidão negativa de Débitos Trabalhistas;
- Certidões negativas da Justiça do Trabalho (Feitos Trabalhistas);
- Certidões negativas do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofícios de Distribuidores;
- Certidões negativas do 1º, 2º, 3º e 4º. Ofícios de Protestos;
- Certidões negativas do 1º e 2º Ofícios de Interdições e tutelas;
- Documentação solicitada pelo agente financeiro, conforme formulário de crédito imobiliário, se aplicável;
Despesas
Além do valor da propriedade, seja financiado ou à vista, correrão por conta do comprador as seguintes despesas:
- Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Escritura de imóvel (em imóveis comprados à vista);
- Registro da escritura ou do contrato de financiamento;
- Avaliação bancária e demais despesas inerentes ao financiamento;
O ITBI varia de acordo com a alíquota aplicada pela prefeitura do município onde o imóvel se encontra. No Rio de Janeiro, atualmente é aplicado o percentual de 3%.
Já os custos para lavratura da escritura e o registro da escritura/contrato de financiamento variam de região para região. O valor é determinado por uma tabela progressiva, reajustada a cada ano, considerando as faixas de preço dos imóveis.
Correrão por conta dos vendedores:
- As despesas para obtenção das certidões pessoais e do imóvel;
- Honorários de corretagem;
Importante frisar, que as despesas listadas acima são apenas alguns exemplos, poderá haver outras despesas para ambos os lados.
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