O mercado imobiliário é cheio de termos técnicos e siglas que podem confundir os compradores. Uma das siglas mais importantes de se entender, quando o assunto é financiamento imobiliário, é o CET, ou Custo Efetivo Total.
O CET é um importante indicador para quem está pensando em financiar um imóvel, e pode ajudar a entender o verdadeiro custo de um empréstimo, incluindo não apenas os juros, mas também outros custos e encargos que são cobrados pelas instituições financeiras.
Esses custos e encargos podem incluir, por exemplo, impostos, seguros e tarifas bancárias. O CET é uma medida mais completa do custo do financiamento do que a taxa de juros, que é apenas uma parte do cálculo.
Confira ao longo deste artigo o que compõe o CET e o que levar em consideração ao comparar diferentes simulações de financiamento imobiliário.
Índice
Para que serve o CET?
Diferentemente do que muita gente acha, a taxa de juros não é o principal parâmetro a ser considerado ao analisar diferentes simulações de financiamento.
Ao fazer isso, você não estará levando em consideração os demais custos embutidos no financiamento e pode estar tomando uma decisão equivocada.
O CET é o principal parâmetro a ser analisado por quem está pensando em financiar um imóvel, pois ajuda a comparar diferentes opções de financiamento e entender qual delas é mais vantajosa.
Ao calcular o CET, é possível ver qual empréstimo tem o menor custo total ao longo do tempo, e assim fazer uma escolha mais assertiva.
Exemplos
Antes de falarmos sobre a imagem abaixo, é preciso entender que durante o financiamento existem diversos outros fatores e valores além do CET que os bancos possuem, assim como a Taxa Efetiva e a Taxa Nominal.
Taxa Nominal: Para ser considerada uma taxa nominal é preciso que o valor do capital inicial (tomado como base de cálculo) não represente o valor efetivamente recebido ou desembolsado, sendo assim, uma taxa aparente.
Taxa Efetiva: Já a taxa efetiva é aquela que calcula tanto o rendimento efetivo quanto o custo efetivo de alguma transação financeira. Quando o seu valor é estipulado, ele se mantém até o final da transação, sendo a taxa que realmente é paga pelo comprador.
Por conta disso, em nossas simulações de crédito utilizamos apenas os valores da Taxa Efetiva, já que é a taxa realmente paga pelo comprador.
Exemplo 1:
No exemplo acima de simulação de crédito, o comprador nasceu em 1991, fazendo com que o melhor local para ele fazer o financiamento seja na Caixa, por possuir tanto o menor CET quanto a menor Taxa Efetiva.
E quando a Taxa Efetiva é maior?
Exemplo 2:
Neste outro exemplo o comprador nasceu em 1965.
Aqui vemos uma mudança brusca tanto na ordem quanto nos valores, sendo agora o melhor banco o Santander, que obteve o menor CET mesmo com a Caixa ainda possuindo a menor Taxa Efetiva.
A longo prazo, o CET com a menor porcentagem compensa uma Taxa Efetiva mais elevada pela série de fatores e valores que são incluídos durante o financiamento.
Como o CET é calculado?
O cálculo do CET é complexo e envolve muitos fatores, sendo um fluxo das parcelas de crédito imobiliário, como a taxa de juros, o prazo do empréstimo, as tarifas bancárias, o IOF e entre outros.
Ao obter essa parcela é feito um cálculo de matemática financeira chamado TIR – Taxa Interna de Retorno.
Por ser um cálculo muito complexo, nós fechamos uma parceria com a Financiei e disponibilizamos o simulador abaixo, onde com poucas informações você vai descobrir o CET e as parcelas em todos os bancos de uma vez só.
Caso possua dúvidas sobre como fazer a simulação e como ela funciona, possuímos um artigo que fala justamente sobre isso!
Ressaltando que todos os bancos são obrigados por lei a informar o CET aos clientes.
Custos incluídos no CET
Como dito antes, para fazer o cálculo do CET é necessário obter a parcela de crédito imobiliário, que nada mais é do que a soma de todos os custos inclusos em um financiamento, assim como a Amortização, Seguros (MIP e DFI) e TSA – Taxa de Serviços Administrativos.
Confira o que é cada um deles:
- Amortização: é um processo de extinção do financiamento através de pagamentos periódicos, que são realizados em função do prazo estipulado, de modo que cada prestação corresponde à soma do reembolso do capital ou do pagamento dos juros do saldo devedor.
- Seguro MIP: o seguro de Morte por Invalidez Permanente possui a funcionalidade de pagar a dívida de um mutuário que seja responsável por determinado financiamento imobiliário. É válido somente diante de morte ou invalidez permanente.
- Seguro DFI: o seguro de Danos Físicos ao Imóvel cobre prejuízos (que devem estar previstos na cláusula contratual) causados ao imóvel por fatores externos.
- TSA: A Taxa de Serviços Administrativos é uma tarifa de manutenção do financiamento para imóveis que custam menos de R$ 1.500.000. Nesses casos, é cobrado R$ 25,00 mensalmente.
Fatores importantes sobre o CET
Alguns fatores importantes a se considerar sobre o CET incluem :
- O CET pode variar muito entre diferentes instituições financeiras, por isso é importante comparar no simulador que temos junto com a Financiei as opções antes de decidir.
- O CET pode ser afetado por mudanças na taxa de juros, no prazo do empréstimo e em outros fatores. Por isso, é fundamental ficar atento às condições do contrato e às possíveis alterações ao longo do tempo.
- O CET é uma medida certa para avaliar o custo do empréstimo e não a taxa de juros, pois inclui todas as taxas, seguros e encargos. Por isso, é importante sempre considerar o CET ao avaliar diferentes opções de financiamento.
O CET é uma medida do custo total de um empréstimo ou financiamento, e pode ajudar os compradores a entender melhor suas opções de financiamento.
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